Compraventa en Chile

Un breve resumen de todo lo que debes saber sobre la compraventa en Chile.

¿Qué es la compraventa?

 La compraventa es una transacción comercial entre dos partes, en las cuales se acuerda pagar un precio por una cosa, y entregarla justo en el momento en el que se recibe el pago. Para todos los bienes, basta simplemente el acuerdo y su ejecución, pero para los bienes inmuebles sí se requiere una formalización solemne. 

Esta figura está establecida en el artículo 1793 del Código Civil. En ella se define que el dinero que el comprador otorga por la cosa que desea, se llama precio. También establece que, si el comprador acuerda pagar con dinero y otra cosa, si el valor de esta es mayor que el del dinero, se llama permuta. Pero, por el contrario, si es el dinero lo que vale más, se llama venta. 

El contrato de compraventa debe reportar utilidad a ambas partes, un hecho que debe quedar tácito entre el beneficio que reporta la cosa adquirida, como el que significa el dinero que se obtiene en contra. Para cualquier negociación que implique una compraventa en Chile, le invitamos comunicarse con nosotros para brindarle la mejor asesoría posible. 

Recuerda que este artículo es una guía legal, sin embargo, no sustituye la asesoría legal. Si necesitas ayuda contáctanos, con gusto te atenderemos.

 ¿Se necesita de una escritura pública para la compraventa? 

En el caso de la compraventa de inmuebles, sí será necesario protocolizar una escritura pública, lo que se considera como la solemnidad del contrato. También se exigirá este requisito cuando se trate de una sucesión hereditaria. El registro de esta transferencia es necesario para practicar la inscripción conservatoria.

 ¿Quiénes pueden suscribir una compraventa? 

 El contrato de compraventa lo pueden suscribir, según el artículo 1795 del mismo Código Civil, todas las personas a las que la ley no las declara inhábiles para celebrarlo. También, aquellas que están impedidas de celebrar cualquier tipo de contratos. 

Sin embargo, será nula la compraventa en los siguientes casos: 

• • Entre cónyuges: La compraventa no se permite entre casados porque los bienes están sujetos al caudal del matrimonio. 
• • Entre padres e hijos: Esta prohibición estará vigente mientras sean menores de edad, o estén sujetos a la patria potestad. 

 Circunstancias que prohíben la compraventa

 Hay también otras circunstancias que establece la ley como prohibiciones para la compraventa en Chile. Estas son: 

• • A los administradores de establecimientos públicos: No pueden vender los bienes que administran, ni en su conjunto o por partes, a menos que la autoridad lo permita en casos excepcionales. 
• • A los empleados públicos: No pueden comprar los bienes que se vendan por medio de su ministerio. 
• • A los jueces, abogados, escribanos o procuradores: No pueden adquirir los bienes en cuyo litigio intervinieron, aunque la venta se haga en subasta pública. 
• • Los tutores y curadores no pueden comprar bienes de sus pupilos, salvo en las excepciones que establece la ley. 
• • Los mandatarios, síndicos de los concursos, y los albaceas, están sujetos a la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos. 

¿Qué se necesita para que una compraventa se considere legalmente perfecta? 

La compraventa se considera perfecta ante la ley cuando, en el caso de los inmuebles, se otorgue una escritura pública. Pero, en el resto de los casos, se considera perfecta cuando se transa el precio, y se hace el intercambio de lo convenido. 

También se establece una previsión para cuando se entregan arras, esto es, un adelanto del precio convenido. Si después de entregar esa inicial alguno de los dos se retracta, se operan los siguientes supuestos: 

• • Si se retracta el comprador, pierde lo ya pagado. 
• • Si se retracta el vendedor, debe devolver el doble de lo que recibió. 

Ahora bien, eso es lo que está establecido en el Código Civil. Pero, al margen de eso, compradores y vendedores pueden suscribir acuerdos para la venta en relación con sus intereses y deseos. Claro está que, al momento de una reclamación, los tribunales harán cumplir lo establecido en la ley por sobre los acuerdos personales. 

¿Qué establece la retroventa? 

La retroventa es un pacto suscrito por vendedor y comprador, en el que este se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida. Para esto, tendrá que entregar al comprador el monto acordado o, en su defecto, lo que se pagó por la cosa negociada. 

Los accesorios, pertenencia del comprador 

La compraventa establece la propiedad del comprador de los accesorios que se incluyen en el bien transado. Por tanto, hay que revisar bien para ofrecer el bien sin las cosas que no se desean que se incluyan. Por ejemplo, en el caso de una vivienda, las cañerías, losas de un pavimento u otros. 

Si alguien compra una casa y deja muebles en el sitio sin un anuncio previo, o sin acuerdo con el comprador, este podrá disponer de ellos como mejor desee. También, si hubiere algo enterrado bajo el suelo o en los muros, será de su propiedad a partir de que entre en efecto el contrato de compraventa. 

Sobre el precio 

La buena fe se presume como norma general y universal del derecho. Por tanto, para los contratos de compraventa en Chile se presume que el precio será justo. Además, el dinero utilizado para pagar la cosa negociada debe ser serio, por tanto, debe ser moneda de curso legal en el país.

Consideraciones sobre el objeto de la venta 

El objeto de la venta, o la cosa vendida, debe cumplir las siguientes características: 

• • Pertenencia: La cosa vendida debe pertenecer al vendedor o a un tercero. En el caso de que sea de otra persona, el vendedor debe tener la autorización para la venta. 
• • Comerciable: El objeto que va a venderse debe tener esa cualidad por tanto, cualquier cosa cuya venta está prohibida, será ilegal. Entran en este apartado, por ejemplo, las sustancias prohibidas, los restos humanos, los vestigios arqueológicos y todo el material protegido. 
• • Existencia: Se requiere que la cosa vendida exista o vaya a existir a futuro. Se clasifican en este renglón, por ejemplo, un auto, un edificio que ya esté construido o esté en proyecto en ejecución, el producto de árboles frutales, la madera que aún se encuentre en los troncos, o el producto de las minas cuya reserva esté probada. 

¿Cuáles son los efectos de un contrato de compraventa en Chile? 

Los efectos de un contrato de compraventa en Chile quedan determinados por el mismo acuerdo al que se llega durante le negociación. Por tanto, el vendedor debe entregar la cosa vendida, en el sitio acordado, inmediatamente después de firmado el contrato. También puede darse el caso de que la entrega se haga efectiva durante un tiempo previsto en el mismo contrato. 

Un ejemplo de ello es la adquisición de un inmueble durante la ejecución del proyecto. El vendedor deberá entregarlo en el tiempo previsto, aunque puede establecerse un plazo adicional para cubrir cualquier imprevisto que pueda producirse y que afecte la terminación. 

Los costos derivados de la venta se asumirán de la siguiente forma: 

• • El vendedor asumirá los costos que se requieren para poner la cosa en disposición de entregarla. También, la tradición manda que sea responsable del saneamiento de la cosa transada antes de la entrega, corriendo con los gastos que se derivasen. 
• • El comprador asume los costos que se requieren para el transporte de la cosa vendida inmediatamente después del momento de la entrega. 

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