Copropiedad o comunidad en Chile

Desde hace algunas décadas, Chile ha experimentado un notable incremento en su crecimiento demográfico, lo que ha generado la necesidad imperante de ajustar la manera en que llevamos a cabo nuestra vida cotidiana. Si retrocedemos 60 años en el tiempo, observaremos que la mayoría de los individuos optaban por residir en casas y realizar compras de propiedades; sin embargo, en la actualidad, la tendencia predominante entre las nuevas familias es elegir la comodidad de los departamentos. Este cambio de preferencia se atribuye a la amplia oferta existente de unidades habitacionales verticales, junto con la seguridad y el confort que proporcionan.

Vivir en un departamento conlleva, sin lugar a dudas, una experiencia considerablemente diferente a la de habitar en una casa tradicional. En estos espacios compartidos, se comparten áreas comunes con los vecinos, las cuales son mantenidas y utilizadas por la totalidad de la comunidad que ocupa el edificio. Además, existen actividades que impactan, para bien o para mal, a toda la colectividad. Es por esta razón que se han establecido reglamentos de copropiedad, respaldados por su propia legislación, con el propósito de alinear y regular la convivencia de los habitantes dentro de una misma comunidad.

Recuerda que este artículo es una guía legal, sin embargo, no sustituye la asesoría legal. Si necesitas ayuda contáctanos, con gusto te atenderemos.

Copropiedad general

El concepto de copropiedad se vincula con la posesión que más de una persona tiene sobre uno o varios bienes. En contraste con el término “propiedad”, que, según el Código Civil, establece una relación entre un propietario y un bien, la regulación legal de la copropiedad se fundamenta en el ámbito del derecho civil.

En este sentido, la copropiedad inmobiliaria se configura como un régimen de propiedad de bienes raíces en el cual coexisten bienes comunes y los pertenecientes a cada propietario, siendo normado por la ley N°19.537 y su reglamento correspondiente.

Proceso para adherirse a la ley de copropiedad inmobiliaria:

Para que un condominio o edificio pueda acogerse a la ley de copropiedad inmobiliaria, los copropietarios deben llevar a cabo una asamblea, ya sea personalmente o representados. 

Posteriormente, el primer reglamento de copropiedad elaborado en la asamblea debe ser presentado a la dirección de obras municipales correspondiente. Tras la verificación del cumplimiento de las normas por parte del director de obras municipales, se emitirá un certificado que declara al edificio sujeto al régimen de copropiedad inmobiliaria.

Es fundamental resaltar que el reglamento debe respetar las leyes y normativas establecidas en el artículo 4 del reglamento de la ley N°19.537.

La ley de copropiedad 21442 se publicó el pasado 13 de abril de 2023. Si lo desea puede visitar este enlace para conocer la nueva ley de copropiedad

Asambleas y quórum para votaciones:

La asamblea, compuesta por todos los copropietarios ya sea personalmente o representados, aborda y decide sobre los asuntos relacionados con los bienes de la copropiedad. Existen dos tipos de asambleas:

• Asambleas ordinarias: Tratan la administración y discuten temas de interés al menos una vez al año. El quórum inicial es del 60%, y si se requiere una segunda citación, las decisiones se toman con los asistentes presentes.
• Asambleas extraordinarias: Se convocan para abordar temas específicos y pueden ser solicitadas por el comité de copropietarios que representen al menos el 15% de los derechos en el condominio. El quórum inicial es del 80%, y en la segunda citación, se requiere el 60% de los copropietarios.

Constitución del comité de administración:

La formación del comité de administración se realiza en una asamblea ordinaria por mayoría de sus miembros. Puede estar integrado por personas naturales propietarias en el condominio o sus cónyuges, así como por representantes de personas jurídicas propietarias en el condominio con un mandato general de administración. Los arrendatarios solo pueden participar en las asambleas con un poder otorgado por el propietario.

Nombramiento del administrador:

Cualquier persona natural o jurídica puede ser administrador, y no es requisito ser copropietario. La asamblea de copropietarios es responsable de nombrar al administrador. En caso de no contar con un administrador designado, el presidente del comité de administración asume temporalmente estas funciones.

Funciones del administrador:

Las funciones del administrador son establecidas por la asamblea y se detallan en el reglamento de copropiedad. Las responsabilidades comunes incluyen la gestión de los gastos comunes, la representación en juicios, el mantenimiento de bienes comunes y la comunicación sobre eventos relevantes relacionados con estos bienes.

Seguros contra incendios “obligatorios”:

Según el artículo 36 de la Ley N° 19.537, todas las unidades del condominio deben contar con un seguro contra incendios. Cada copropietario debe contratar este seguro, aunque el reglamento de copropiedad puede establecer lo contrario. En este caso, el reglamento determinará si el seguro contra incendios es obligatorio para los copropietarios.

Unidades de Justicia Vecinal:

Las Unidades de Justicia Vecinal, impulsadas por el Ministerio de Justicia, buscan resolver conflictos vecinales y comunitarios de manera ágil, transparente y eficiente. Este programa pretende acercar a la ciudadanía mediante la resolución de disputas en el ámbito vecinal.

Reglamento de copropiedad, ¿Qué es y para qué sirve?

El documento de normativas de copropiedad tiene como propósito regular la convivencia y gestión de los copropietarios conforme a lo establecido en la ley N°19.537 y sus disposiciones reglamentarias.

Dentro de su contenido aborda aspectos como los gastos comunes, la utilización de áreas y bienes compartidos, normativas sobre mascotas y la imposición de sanciones, entre otros temas relevantes.

Regulación de la convivencia y relaciones entre copropietarios

Tal como mencionamos previamente, el reglamento de copropiedad rige las interacciones entre residentes en edificios y condominios.

Se implementan diversos mecanismos para garantizar el cumplimiento de estas normativas, siendo las multas uno de los más frecuentes. En este sentido, las sanciones pueden estar predefinidas en el propio reglamento o ser determinadas por el juez de policía local correspondiente, siempre que el administrador del inmueble haya solicitado dicha penalización según lo establecido.

Es crucial tener en cuenta que cualquier disputa relacionada con la aplicación de multas o sanciones puede ser conocida y discutida ante el juez de policía local. Para ello, solo será necesario dirigirse al juez de policía local de la comuna en la que reside la asamblea y el comité de administración.

Elaboración de un reglamento de copropiedad efectivo

La recomendación más acertada para redactar un reglamento de copropiedad inmobiliaria exitoso es contar con la asesoría de un abogado especializado en la elaboración de este tipo de documentos. De esta manera, se podrán prevenir y resolver la mayoría de los posibles conflictos.

En ocasiones, este aspecto se pasa por alto, generando consecuencias que afectarán a toda la comunidad. La relevancia de contar con el respaldo de un profesional durante la redacción del reglamento radica en evitar omisiones de puntos críticos que puedan dar lugar a conflictos entre los copropietarios, desde cuestiones relacionadas con las visitas hasta el uso de los estacionamientos para visitantes.

Gastos comunes

Los desembolsos generados por la comunidad de propietarios constituyen los gastos comunes. En otras palabras, abarcan todos los costos asociados con la gestión, mantenimiento, reparación, construcción de nuevas infraestructuras y la utilización de bienes compartidos.

Es crucial tener en cuenta que hay dos tipos de gastos comunes: ordinarios y extraordinarios. Los primeros incluyen los gastos administrativos, de mantenimiento, reparación, uso y consumo. Por otro lado, los gastos extraordinarios están destinados a respaldar proyectos previamente acordados en la asamblea.

¿Cómo se determinan los gastos comunes?

La manera de calcular los gastos comunes consiste en dividir el total de egresos de la comunidad entre la cantidad de metros cuadrados habitables, aplicando esta proporción a cada unidad residencial.

Entre dichos egresos se encuentran:

Pagos administrativos.

Mantenimiento.

Reparación.

Uso y consumo.

Gastos extraordinarios.

En este contexto, calcular los gastos comunes implica dividir la suma total de estos gastos comunitarios entre la cantidad de metros cuadrados habitables. Es esencial considerar el tamaño de cada unidad residencial durante este proceso.

El fondo de reserva y sus aplicaciones

El fondo de reserva funciona como una especie de reserva destinada a:

Reparar bienes de dominio común.

Realizar certificaciones periódicas de instalaciones de gas.

Certificar ascensores verticales, inclinados o funiculares.

Certificar montacargas, escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones.

Afrontar gastos comunes urgentes o imprevistos.

Este fondo se nutre a través de porcentajes adicionales sobre los gastos comunes, multas estipuladas por el reglamento de copropiedad inmobiliaria, y los intereses generados por aquellos que se retrasan en el pago de los gastos comunes.

Además, se suman los aportes de los titulares de derechos exclusivos de uso y goce sobre bienes comunes, así como los ingresos derivados de la venta, arrendamiento o gravamen de ciertos bienes comunes susceptibles a dichas transacciones.

Encargado del cobro de los gastos comunes

La responsabilidad de la recaudación de los gastos comunes recae en el administrador de la comunidad. En virtud de esto, el administrador tiene la tarea de emitir los avisos pertinentes y proporcionar estimaciones presupuestarias que faciliten el proceso de cobro de dichos gastos.

Para obtener información más detallada, se recomienda revisar el artículo N°6 de la ley N°19.537.

Supervisión de los gastos comunes

La tarea de supervisar el pago de los gastos comunes y los servicios básicos recae en el comité de administración.

Cobranza de gastos comunes

La ley de copropiedad ha sido elaborada con el propósito de regular los procesos destinados a obtener el pago de los gastos comunes por parte de los copropietarios que presentan morosidad. A continuación, se presenta una concisa explicación del procedimiento de recuperación.

Estrategia de Recuperación según el Reglamento de Copropiedad y Medidas Previas a la Acción Judicial

El reglamento de copropiedad debe incluir un procedimiento previo para la recuperación judicial de los fondos adeudados, el cual debe ser expresamente detallado en el reglamento y aprobado en la asamblea ordinaria.

En este contexto, algunas de las medidas contempladas pueden abarcar la imposición de multas, intereses e incluso la interrupción de servicios esenciales como agua, gas y electricidad. En relación con este último aspecto, la suspensión del suministro eléctrico se llevará a cabo únicamente cuando el pago de los gastos comunes no se haya realizado durante tres periodos consecutivos o discontinuos.

Recuperación Judicial de Gastos Comunes

La recuperación judicial de los gastos comunes sigue las normativas del juicio ejecutivo.

El proceso inicia con la presentación de la demanda ante el tribunal civil competente en la jurisdicción donde se localiza el condominio. Para ello, es necesario notificar al demandado, lo que habilita el inicio del embargo de sus bienes.

El demandado dispone de un plazo de cuatro días, contados desde la notificación, para presentar sus defensas. En este sentido, el demandado puede fundamentar su defensa exclusivamente en lo estipulado en el artículo 464 del Código de Procedimiento Civil. En caso de que sus defensas sean rechazadas o si no presenta ninguna defensa, se procederá con la ejecución, subastando los bienes del deudor y pagando al acreedor con los fondos resultantes de dicha subasta.

La duración de este proceso dependerá de la rapidez con la que se lleve a cabo la notificación de la demanda, así como de si el demandado presenta o no defensas. Considerando estos factores, la duración del juicio puede oscilar entre tres meses y un año, o incluso más.

Para obtener información más detallada, se sugiere revisar el artículo 434 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Costos Asociados al Proceso Ejecutivo de Recuperación de Gastos Comunes

Dado que la recuperación de gastos comunes en el ámbito judicial está regida por las leyes del juicio ejecutivo civil, los costos a considerar son los siguientes:

• Honorarios de un abogado para la representación legal.
• Gastos del receptor judicial para notificaciones, embargos, entre otros.

Comité de administración y el administrador

El desempeño eficiente de sus responsabilidades es crucial para el comité de administración y el administrador, quienes deben asegurar su idoneidad para ocupar dichos roles.

Es imperativo que ambos entes cumplan con sus obligaciones en estricto apego a la legislación y normativas de copropiedad, con el propósito de prevenir posibles conflictos entre los residentes y la administración de la comunidad.

La tarea primordial de estos organismos consiste en orientar y regular la convivencia en la comunidad, enfocándose especialmente en garantizar el bienestar general de sus habitantes.

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